Как се избиват комплекси
През годините на имотния бум, а и след това, на имотния пазар винаги е имало една особена пазарна ниша – апартаментните комплекси. Независимо дали са от затворен тип или не, това са комплекси, които в градски условия или в курортите могат успешно да конкурират хотелите. Отсядането в такъв апартамент, независимо за колко време, е доста по-изгодно от наемането на хотелска стая от гледна точка на това, че побира повече хора.
Освен това един апартамент, който е оборудван за отдаване под наем на туристи или на посетители в града или курорта, предлага домашен комфорт. Тези апартаменти са с кухни и дори с прибори и дават възможност да се приготвя храна, без да се разчита на ресторант, което също прибавя стойност. Апартаментът в комплекс е алтернатива дори за една или две нощи и в курортите често се предпочита за наемане през уикенда, особено ако посетителите са повече.
В Европа, а и по целия свят инвестицията в подобни компекси се счита за много успешна. Но в България вече пета година има само единични такива инвестиции. А и онова, което беше построено преди кризата, не навсякъде проработи така, както се очакваше.
След англичаните – застой
Първите апартаментни комплекси в курортите у нас се появиха през 2003-2004 г., а година по-късно такива инвестиции почнаха и в градовете. Първоначалният им двигател бяха очакванията, че британските купувачи са готови да дават мило и драго за апартамент в такъв комплекс, независимо дали се намира по морето или в планината.
И действително поне в първите проекти имаше напълно разпродадени апартаменти, които се изкупиха от англичани и ирландци. Имаше комплекси, които се разпродадоха още преди да бъдат построени или в различни фази на строителството. Най-интересното е, че голяма част от купувачите купуваха апартаментите без изобщо да са ги разглеждали, често без изобщо да са стъпвали в България.
“Основната причина да се строи беше, че инвеститорите обещаваха по 10-12% доходност от отдаването на апартаментите под наем. Някъде около 2006-2007 г. обаче всички разбраха, че това няма как да се случи. Там, където изобщо имаше доходност, тя в най-добрия случай беше 1-2% – колкото да се покрият разходите по обслужването на сградата, таксите за поддръжката и данъците. Затова тези купувачи рязко прекратиха интереса си и се втурнаха панически да продават”, казва оперативният директор на “Бългериън пропертис” Полина Стойкова.
Това всъщност беше причината кризата на родния пазар на ваканционни имоти да се случи още преди финансово-икономическата криза да е настъпила навсякъде по света. Рязкото прекратяване на интереса от страна на западните купувачи остави този пазар дълго време спящ. На практика през периода 2008-2011 година в България почти не се продаваха апартаменти в такива комплекси, ако не се броят тези в градовете, които се купуват за втори дом или от по-заможни българи за живеене.
В известен смисъл тази липса на интерес изиграва лоша шега на по-късно появилите се апартаментни комплекси, въпреки че за разлика от първите те са доста по-качествени. Много брокери изтъкват, че малкото комплекси, появили се след началото на кризата, са с различна концепция, те вече имат всичко необходимо за туриста, ако са в курорт, или за обитателите им, ако са в града. Професионалните управители на такива комплекси се появиха малко по-късно у нас, наред с услуги като поддръжка на сградата и околното пространство, гарантирано наемане, докато собствениците отсъстват.
Руснаците възродиха част от пазара
Пазарът на ваканционни имоти бе първият, който се събуди след кризата. Още през 2012 г. бе отчетен 20-процентен ръст на продажбите, разбира се в сравнение с нищожно малкия брой сделки в последните години. През 2013 г. обаче също се отчита 20-процентен ръст и минимален ръст на стойността на сделките (виж графиката). Но има няколко съществени разлики в сравнение с годините преди кризата.
На първо място, ръстът на сделките е само по морето. А основната причина за това е, че той се дължи предимно на руснаците, които са основните купувачи. Тези гости не се интересуват от покупка на апартамент в планински курорт, независимо че брокерите често им организират турове из Банско и Пампорово, стигайки дотам да поемат всички разноски.
“Това, което отчитаме, е засилен интерес към Боровец и Пампорово, но предимно от български купувачи, които в никакъв случай не могат да осигурят видим ръст на сделките. Иначе англичани продъжават да питат за апартаменти в ски курортите. Но като чуят, че няма доходност, интересът им спира дотук. Защото на други пазари в Западна Европа, като испанския и португалския, има гарантирана доходност от 5-6%”, казва Полина Стойкова.
Интересът от страна на руските купувачи е толкова голям, че вече се чуват гласове за опасната зависимост на този пазарен сегмент. Мнозина изтъкват, че зависимостта е същата както от британците преди това и ако се случи нещо и руснаците рязко спрат да купуват, целият пазар ще рухне. Само че за разлика отпреди в момента няма масово строителство на апартаментни комплекси. Следователно, няма да има замразени проекти, които банките да се чудят какво да правят и чиято стойност да пада.
Източник: trud.bg
