Колко струва този имот?

Eдва ли има българин, който да не е бил смайван от офертната цена на имот в някоя обява. В много случаи човек може дълго да се чуди как точно продавачът е определил стойността. Може би като е гледал продължително в тавана и след това е решил да сложи цената, за която мечтае?

Оценката на един имот е сложен процес и независимо дали става въпрос за жилище, офис сграда или мол, са необходими доста познания и умения. Неслучайно “оценител” е отделна професия.

Има ли обективен метод за оценка?

Много сайтове за обяви за недвижими имоти създадоха в последните години раздели за безплатна оценка на имот. От бъдещия продавач се изисква само да въведе основните параметри на имота – вид строителство, етаж, площ, да посочи точния район и да остави имейл или телефон за връзка. В някои сайтове съществува и опция оценката да се види веднага, т.е. тя се пресмята по някакъв предварително заложен алгоритъм.

Според експерти в бранша, когато се прави оценка на жилищен имот най-често се ползват три метода – или поотделно, или заедно.

Най-разпространеният в България е т.нар. вещен метод, с който се оценяват не само жилища, но и проекти за жилищни сгради или комплекси и дори офис сгради или за постройки със смесено предназначение. В основата му лежи стойността за придобиване на земята и за построяването. Получената цена се коригира с определен процент за овехтяване и така се получава крайната цена.

За оценка на жилища в по-стари сгради много често се ползва сравнителният метод, който е в основата на алгоритъма за автоматична оценка в сайтовете. При него се вземат предвид офертните цени на всички сходни жилища в съответния район, цената се приравнява към стойността на един квадратен метър, умножава се по площта на продавания имот и така се получава крайната стойност. Рискът тук се крие в това, че в района може и да няма развит пазар на имоти, т.е. базата за сравнение да е малка. Освен това сравненията се правят с офертните цени на имотите, а не с реалната стойност на сделките, което може значително да изкриви картината.

Затова много оценители обвързват този метод с третия – приходния. При него се взема предвид какъв приход от наеми би могъл да се получи за дадения апартамент за определен период от време, примерно 5 или 10 години. Този метод е доста по-пазарно ориентиран и много често се ползва в практиката и за определяне на цената на нови жилищни комплекси или сгради и за търговски центрове.

Колкото дава пазарът

Нереалната оценка на жилище може да навреди само на собственика му, който е решил да го продава. Ако е прекалено висока, може дълго време никой да не прояви интерес към жилището, то да преседи на пазара прекалено дълго и в крайна сметка човекът да се принуди да намали цената.

Когато става въпрос обаче за големи офис или търговски сгради, за производствени или логистични помещения, проблемът с нереалната оценка обаче влияе на целия пазар. Например с това, че гони инвеститорите и те започват да заобикалят страната.

Британската организация на оценителите The Royal Institution of Chartered Surveyor (RICS) проведе наскоро в София конференция за стандартите в оценяването, на която много експерти в бранша се оплакаха от масово възприетия от банките у нас метод на оценка на придобитите от финансовите институции имоти.

В последните години много банки станаха принудително собственици на търговски и офис имоти, чието изграждане са финансирали. Най-често банките вземат предвид само себестойността на построеното и овехтяването и държат на продадат актива поне на стойността, на която са го финансирали.

“Да вземем например един мол, който е струвал 60 млн. лв., 20 млн. лв. от които са отпуснати от банка срещу ипотека. В един момент банката придобива мола и ни търси да го оценим. Тя настоява да го продаде за 20 млн. лв., но никой на пазара не е склонен да даде толкова. В крайна сметка стойността му се оказа само 6 млн. лв.”, разказа изпълнителният директор на агенция “Фортон” Михаела Лашова.

Според нея много от чуждите инвеститори, които те са канили, просто не са били склонни да дадат за проекта повече, отколкото самият пазар е склонен да даде. “Отговаряха ни: Ние не сме дошли тук, за да плащаме за грешките на някой преди нас”, каза Лашова.

Тя признава, че в практиката си е срещала и случаи на още по-големи разминавания от посочения. Например да се стигне до разлика от 10 пъти между това, което иска банката и което е склонен да даде купувачът.

Затова според Лашова по-удачният метод за оценка на такива проекти е да се видят паричните потоци. При него се вземат предвид какви са наемите сега и в един обозрим период от 5 или повече години. Неслучайно фирми като “Фортон” и “Колиърс” поемат задачата да сключат за сметка на собственика наемите с търговците и така имат поглед върху бъдещите приходи на търговския център.

Идеята на RICS е да наложи общи стандарти зедно с етични правила, които да важат по целия свят. “Защото ако един глобален инвеститор има имоти в Ню Йорк, Лондон и София, той трябва да може да ги измерва по един и същ начин. Иначе за него пазарът в България ще се окаже рисков”, казва Лашова.

Стандартите

Проблемът в България е и този, че в момента БДС налага методи за измерване на площта, които не са приети никъде другаде по света. Според БДС например използваемата площ на всяко помещение се мери по ръбовете на външните стени на жилището, а там където граничи със съседи, от средата на ширината на общия зид.

Международно възприетият стандарт мери по друг начин и той изключва стените при определяне на площта на помещенията. Така в стари сгради с дебели стени се стига до разминаване от порядъка на 20%. И ако инвеститор е решил да придобие такава сграда у нас, той ще бъде доста подведен за евентуалния бъдещ приход от наеми.

Другото несъответствие е, че по българския стандарт към всяко помещение в офис сграда се добавят едни 15% от общите части на сградата, които се включват в наемната цена.

Международно възприетите правила обаче изискват за общите части на бизнес сградата да не се плаща наем, което излиза доста по-скъпо, а само разходи за поддръжката.

Източник: trud.bg